对《资产评估法》的系列理解（之一）

资产评估法已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。广大资产评估行业人士应认真学习、贯彻落实资产评估法，促进资产评估行业规范健康发展。

以下是我们对《资产评估法》的理解。

理解之一：评估工作的难度大大增加，评估师和评估机构的责任和风险也大大增加，评估成为高危的职业和行业，评估师要更加勤勉谨慎执业。

资产评估法施行后，其对评估工作的要求比现行评估标准、规范、准则、指导意见等的要求严格的，应按照资产评估法的要求来做。例如，现行国家标准《房地产估价规范》仅要求“对搜集的估价所需资料应进行检查”，而资产评估法第13条规定评估专业人员应“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”，第25条规定评估专业人员应“收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证”。

因此，资产评估法施行后，房地产估价师应对房地产评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，不能只是进行检查了。尽管资产评估法也规定“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，但这是两码事，各自要负各自的责任，委托人不如实提供资料的，并不能免除评估专业人员和评估机构的核查验证责任，何况资产评估法没有要求委托人对其提供的资料的“准确性”负责，对“准确性”的要求仅出现在评估专业人员应履行的义务条款中。据《现代汉语词典》的解释，核查是“审查核实”，验证是“检验证实”。现实中要做到核查验证，是极其困难的。

资产评估法的这种要求不仅大大增加了评估工作的难度，还大大增加了评估师和评估机构的责任，尤其是大大增加了风险，使得评估成为了高危的职业和行业，因为要承担赔偿责任。如资产评估法第50条规定：“评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。”因此，评估师要特别关注评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性，亲自到评估对象现场以及向有关部门等单位和个人进行核查验证，更加勤勉谨慎从事评估业务。

对《资产评估法》的系列理解（之二）

资产评估法已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。广大资产评估行业人士应认真学习、贯彻落实资产评估法，促进资产评估行业规范健康发展。

以下是我们对《资产评估法》的理解。

理解之二：资产评估法确立了按专业类别设立评估师的原则，房地产估价师是房地产专业类别的评估师，房地产评估业务应由注册房地产估价师承办，房地产评估报告应由注册房地产估价师签名。

资产评估法所称的资产评估，是广义的概念，包括房地产价格评估（简称房地产估价或房地产评估）。我国现行房地产估价制度是依据城市房地产管理法建立的，城市房地产管理法第34条规定“国家实行房地产价格评估制度”。资产评估法施行后，房地产估价既要遵守资产评估法，更要遵守城市房地产管理法。因为就资产评估事项来说，资产评估法是一般法，城市房地产管理法是特别法。根据特别法优于一般法原则，城市房地产管理法对房地产估价有特别规定的，应适用城市房地产管理法，城市房地产管理法没有特别规定的，应遵守资产评估法。

就目前的房地产估价师资格来说，城市房地产管理法第59条特别规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”而且在近年来国务院多批取消了众多职业资格的情况下，房地产估价师执业资格仍然得以保留。因此，房地产估价师资格目前仍然是国家“准入类职业资格”，房地产估价师资格考试将按照现行做法继续开展。

资产评估法第28条规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名”。因此，综合城市房地产管理法和资产评估法的规定，注册房地产估价师是房地产专业类别的评估师，评估机构开展评估对象为房地产的所有评估业务，包括法定的和非法定的评估业务，都应当指定至少两名注册房地产估价师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的注册房地产估价师签名。

对《资产评估法》的系列理解（之三）

资产评估法已由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。广大资产评估行业人士应认真学习、贯彻落实资产评估法，促进资产评估行业规范健康发展。

以下是我们对《资产评估法》的理解。

理解之三：在分行业监督管理下，没有对评估机构的名称、专业、地域范围作出规定，提高了评估机构的评估师数量要求，有利于评估机构之间自由竞争和做大做强。

对于评估行业的四类主体——评估行政管理部门、评估行业协会、评估师、评估机构中的前三类，资产评估法均有分专业的明确规定，如规定有关评估行政管理部门按照各自职责分工进行监督管理，全国性评估行业协会按照专业领域设立，评估师按照专业类别开展评估业务，但唯独没有对评估机构作出分专业的规定，也没有对评估机构的名称、地域范围作出规定。评估机构只要有一定数量的评估师（其中公司形式应有8名以上，合伙形式应有2名以上），向工商行政管理部门登记，到有关评估行政管理部门备案，即可开展评估业务。此外，资产评估法第22条规定“委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预”；第42条规定“评估行政管理部门不得违反本法规定，对评估机构依法开展业务进行限制”；第43条规定评估行政管理部门“不得利用职权为评估机构招揽业务”。

从上述规定来看，一是有利于大的评估机构的发展，二是有利于原资产评估机构的发展。之所以说有利于大的评估机构的发展，是因为目前多数中小评估机构的评估师数量不足8名，这些评估机构如要生存下去，要么是增加评估师数量，要么是合并、兼并，要么是改制为合伙形式。而这些都会遇到不少困难，例如目前的评估师总量有限，不容易招聘到；合伙形式的评估机构因要承担无限责任，目前基本上没有，未来是否意愿采取这种形式也不好说。较大的可能性是合并、兼并，但这也绝非易事，如需要志同道合，需要委曲求全。

之所以说有利于原资产评估机构的发展，是因为不论评估机构过去是原资产评估机构，还是房地产估价机构、土地估价机构等，之间不再有名称、专业、地域范围等限制，可以自由竞争。但由于一般人通常搞不清楚资产评估法所称的资产评估已不再是原狭义的资产评估，并且“资产评估公司”给人以所有的评估业务都能做的感觉，使得原资产评估机构在名称上占有优势，这些机构只要聘用相关专业类别的评估师，到相应的评估行政管理部门备案，就可以较容易地开展房地产估价、土地估价等评估业务，而房地产估价、土地估价等评估机构则较难以开展原资产评估的业务。

当然，上述情况是否会出现，还取决于现有的各种评估机构资质许可审批或变相的资质许可审批能否继续搞，即使能继续搞，评估机构的评估师数量要求等条件要不要修改，以及评估机构向有关评估行政管理部门备案时，有关评估行政管理部门能不能、会不会设立备案条件甚至搞变相的资质许可审批，这些都有待于立法机关和有关评估行政管理部门作出解释说明。但不管怎样，没有法律法规依据设立的各种评估机构资质许可审批应当是不能搞的，特别是行业协会不能搞。因为资产评估法在这方面允许行业协会可以做的主要是“公布加入本协会的评估机构名单”，“建立会员信用档案，将会员遵守法律、行政法规和评估准则的情况记入信用档案，并向社会公开”，“定期对会员出具的评估报告进行检查，按照章程规定对会员给予奖惩”。