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根据国土资源部《国土资源部办公厅关于实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）及中国土地估价师协会《关于印发2015年度全国土地估价师继续教育活动计划的通知》（中估协发〔2015〕4号）要求，省协会组织业内专家撰写了新版《城镇土地估价规程》的应用说明材料，依照新规程的标准要求，做好土地评估工作。
山东省土地估价师协会
2015年6月25日
新版《城镇土地估价规程》 应用说明
二零一五年六月
目 录
一、修订的主要内容 1、结构调整 1 2、概念调整 2 3、要求调整 6 4、文字调整 10 二、报告撰写中需要注意的事项 1、报告整体需要注意的要点 10 2、报告撰写的注意事项 11 3、档案资料的管理要求 14 一、修订的主要内容 1、结构调整 需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。 2、概念调整 新规程第一章中的“术语”内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。 部分概念做了调整，修改前后概念对比如下： 修改前 修改后 土地价格：是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益（地租）的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使用权。 地价：在市场条件下形成的土地权利价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理的价格和在特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格。 无特殊说明下，指公开市场条件下形成的，一定年期建设用地使用权的权利价格，其空间内涵包括地表及地上、地下的一定范围，也可依据权属划分，单独界定为地下空间使用权或空中使用权价格。 基准地价：是指在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 基准地价：在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。 标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 标定地价：标定地价是政府根据管理需要，评估的标准宗地在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日法定最高使用年期下的土地权利价格。 市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 市场比较法：根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。 成本逼近法：是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 成本逼近法：以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。 剩余法：又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 剩余法：在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。 基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 公示地价系数修正法：利用城镇基准地价（路线价）、标定地价等政府公示地价及其地价修正体系成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与公示地价的条件相比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。 相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其它均质地域。 相邻地区：与待估宗地用途空间紧邻的均质地域。 地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平的百分比指数。 地价指数：特定区域内，某一用途、某一时期的地价水平相对于某一基准日期地价水平的变动指数。 综合还原利率：是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益转化为价格的比率。 综合还原率：是将土地及其地上建筑物共同产生的未来纯收益还原为某一期日的不动产价格的比率。 土地还原利率：是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率。 土地还原率：是将土地产生的未来纯收益还原为某一期日的土地价格的比率。 建筑物还原利率：是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率。 建筑物还原率：是将建筑物产生的未来纯收益还原为某一期日的建筑物价格的比率。 城镇拆迁安置费用：指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁补偿的各项客观费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。 征收补偿费：征收土地和地上建筑物、构筑物及其他附着物所发生的区域性、客观补偿性费用之和。 土地取得费：指用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用。 土地取得费：为取得土地权利而支付的各项区域性客观费用。 土地开发费：是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。 土地开发费：为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项区域性客观费用。主要涉及宗地内外的土地开发投入费用。 修改前 修改后 土地增值：是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。 土地增值：是待估土地因用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加。 标准宗地：是在城镇的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。 标准宗地：在均质区域内确定的，其深度、宽度、形状、用途、开发利用状况等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示范及比较标准作用的宗地。 标准深度：指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。 标准深度：随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。 里地线：标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。 里地线：标准深度的连线。 公示地价：以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准评估，并经政府确认，公布实施的地价。包括基准地价、标定地价、课税地价等。 课税地价：为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算，并由政府确定的，作为计税依据的土地价格。 3、要求的调整 ⑴关于技术体系与技术途径 由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。 将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。 ⑵关于估价原则 新规程中保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。 调整的出发点是：《城镇土地估价规程》是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。 ⑶关于方法选用 新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。 注：在假设开发法应用过程中，确定未来开发价值时采用市场比较法，对于宗地评估来讲仍然是一种评估方法。 ⑷关于主要估价方法 ①市场比较法 基本公式：将年期修正系数进行了单列。 比较实例选择：明确了估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性。 地价指数编制：应符合《城市地价动态监测技术规范》TD/T 1009-2007的有关要求。 容积率修正系数：当容积率对地价影响较大时，应单独修正。 关于其他因素修正：除进行上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正。 ②收益还原法 估算年总收益：应考虑客观闲置损失。 确定年总费用：不动产出租方式的，不再扣除房屋年折旧费。 确定折旧年限：利用不动产收益评估土地收益价格时，当房屋经济寿命早于设定土地使用年限时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格；当房屋经济寿命晚于设定土地使用年限时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值。 ③剩余法 两种情形的应用：在格式上明确了剩余法应用中的两种情形，评估现有不动产中所含土地价格，评估待开发土地的价格。 利润测算：采用现金流量法，折现率的取值综合考虑了利息和利润因素，可不单独测算利润。 ④成本逼近法 新规程基本保留了老规程的内容，在土地取得费、开发费、土地增值和价格修正中的表述有所调整，增加了其严谨性。 注：应加强对客观费用的理解，规程中没有列举的，在实际征地过程中客观发生的，有文件依据的成本费用应计入成本构成。 由于增值收益率论证的缺失，建议省内的估价师尽可能避免采用成本逼近法评估宗地价格。 ⑤公示地价系数修正法 方法内涵：三种方法的统称，包含基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法。 基准地价系数修正法：进一步明确了适用范围。 标定地价系数修正法：明确了标定地价系数修正法的应用过程和适用要求。公布标定地价，期日差距不超过1年。 ⑸关于基准地价制定 ①更新周期: 明确基准地价更新视市场情况而定，更新频率不得低于每三年一次，每隔六年进行全部更新。 ②不同更新方式的要求:明确全面更新应在收集最新地价影响因素资料的基础之上，重新划分土地级别和均质区域，局部更新可利用符合要求的地价指数完成。 ③基准地价内涵：将确定基准地价内涵的技术地位进行了明确。“基准地价内涵主要包括基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度及容积率等开发建设条件。基准地价内涵应根据区域内现状总体情况，并考虑政府管理需求确定。” ④资料调查：资料调查内容中增加了土地联营、合作建房、房屋售价及租金资料。 ⑹关于不同用途地价评估 ①用途分类：评估中，待估宗地用途的设定宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。 土地估价中，土地用途可分为以下基本类别： 住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地。 ②方法选择原则： 新规程中对于不同用途的土地评估均提出了方法选择的原则，估价师在方法选用的过程中应严格遵守。新规程P38-41。 ⑺不同权利状态下土地价格评估 新规范针对不同权利特征对土地价格的影响，更加科学、清晰的阐述了各类权利状态下土地评估的技术要点。 新规程P42，重点分辨不同权利状态的评估技术要点。 4、文字调整 新规程在文字表达中更加规范准确，规范了部分技术用语。 旧规程 新规程 征用 征收 房地产 不动产 还原利率 还原率 基准日 期日 商业用地 商服用地 居住用地 住宅用地 二、报告撰写中需要注意的事项 1、报告整体需要注意的要点 ⑴封面增加电子备案号。 ⑵土地估价报告中估价基准日改为估价期日，统改名称。 ⑶地价定义 新规程明确规定地价定义应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。 ⑷对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 ⑸第八和第九项的签字盖章必须在一页上。 ⑹估价结果一览表按照新规程要求修改，表格的上方增加估价目的，表里用途和容积率进行了细分。 ⑺报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。 ⑻附件土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章，最好让委托方盖章，否则写在特殊事项说明里。 ⑼附件需要附现场勘查表，并由现场勘查估价师签字。 ⑽能够证明签字估价师现场查勘照片。 2、报告撰写的注意事项 第一部分 封皮 摘要 ⑴报告的年度编号应与提交报告年度一致，如2014年开始做的报告2015年提交，应使用2015年的报告编号。 ⑵技术报告关键词，年度写提交报告年度。 ⑶技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号：（山东）**（2015）（技）字第***号”。 ⑷土地估价报告中估价基准日改为估价期日 ⑸第六项地价定义 新规程明确规定地价定义内涵为在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。 ⑹第七项：估价结果： 增加：对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 ⑺第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。 ⑻土地估价结果一览表（按新格式填写） 序号 变更项 新规程变更内容 1 表格上方内容 新：增加估价目的 2 宗地位置 新：无“宗地位置”列 3 用途 新：总列“估价期日的用途” 分列“证载（或批准）、实际、设定”用途 4 容积率 新：总列“容积率” 分列“规划、实际、设定”容积率 5 年限 旧：“土地使用权年限” 新：“剩余土地使用权年限” 第二部分 估价对象界定 ⑴估价报告中的估价对象，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义里相应说明。 ⑵土地登记状况 说明估价对象的来源、土地级别和基准地价 ⑶土地权利状况: 权属(所有权)、权利（使用权，用途、面积、取得时间、出让价款）、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期）、他项权利；实际使用与证载状况分析。 ⑷土地利用状况 现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等） ⑸一般因素 影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。 估价报告不需要分析技术报告要进行分析。 ⑹区域因素 区域范围界定是否合理、区域位置、设施条件、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当；微观区位说明是否充分。 估价报告不需要分析技术报告要进行分析。 ⑺个别因素 宗地自身条件（面积、形状、水文地质、临路状况等）、最有效利用、个别开发程度等。 估价报告不需要分析技术报告要进行分析。 第三部分 土地估价结果及其使用 1、估价依据要有完整性、准确性、时效性、针对性。 2、估价原则要选择得当、全面；描述规范、正确；与估价目的、方法协调 3、估价的前提条件和假设条件 要明确市场的客观性 第四部分 附件 增加：比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片。 土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章。 土地估价技术报告 文字描述部分与土地估价报告要求一致。 方法应用部分重点注意方法的技术要求。 3、档案资料的管理要求 新规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。
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