主讲人房产评估部：陶惠谦

    房地产信息是房地产评估的重要依据及参考资料，及时全面地掌握相关房地产信息数据对更好更准确地完成评估工作有着极为重要的作用。2月16日下午，公司全体人员围绕2011年潍坊房地产市场的房价、开盘、政策、成交量等方面进行了一次学习研讨。
    一、2011年潍坊房价分析
   （一）2011年潍坊（六区）楼市房价走势
   据某房地产网站数据监控中心统计，2011年潍坊房价上涨趋势明显，潍坊均价涨幅达23.91%，奎文率先突破五千。
1-5月份潍坊楼盘涨价潮频现，以至于潍坊整体房价水平迅速提升，5月份平均房价突破4000元大关，楼市“小阳春”显现。
    步入下半年后，潍坊房价依旧稳中渐涨，但受调控政策影响，特别是“二三线城市限购”政策的实施，有效抑制了潍坊房价的快速增长，加之一线城市房价大幅回落，导致潍坊购房者观望情绪浓重，“金九银十”惨淡收场，潍坊房价走势趋于平稳。11月份潍坊房价达4441元/平方米，为全年房价最高值。
   （二）2011年潍坊市区1月、12月房价对比
    据数据显示，截止12月21日，潍坊平均房价水平为4435元/平方米。市内六区中，仅奎文区平均房价水平突破5000元，高新区房价也将破5000元，寒亭区和坊子区的房价水平相对处于低位。2011年12月份各区房价水平排名未发生变化，依次为奎文区、高新区、潍城区、经济开发区、坊子区和寒亭区。
    而就房价涨幅而言，寒亭区从1月份的均价不足3000元/平方米增至目前的3817元/平方米，36.76%的巨大涨幅极大推动的潍坊整体房价的增长。奎文区凭借优越的配套设施和区域发展优势，依旧扮演潍坊房价“领头羊”的角色。
    （三）2011年潍坊房价单月涨幅
    据数据统计，2011年潍坊楼市房价水平堪称“跌宕起伏”。5月份房价环比增长5.96%，之后步入下坡路。进入四季度后，潍坊单月房价最高涨幅仅0.24%。10月份和12月份潍坊房价出现下降态势，其中10月份房价环比下降0.17%，为2011年最大降幅。
   （四）各区1月、12月房价对比
    搜房网数据监控中心统计，潍坊楼市1-12月市区六大板块总体房价水平上涨23.91%。寒亭区和奎文区的全年房价涨幅均达30%以上，高新区全年涨幅也高达27.40%，超出潍坊整体房价涨幅；其中寒亭区全年涨幅达36.76%，居潍坊各区房价涨幅之首。
    二、2011年潍坊楼市开盘情况调查
   （一）2011年各区开盘量统计
    据搜房统计，截止到12月21日，2011年潍坊共有160个楼盘开盘。奎文36个楼盘占所有片区之首，潍城区28盘排名第二，高新区21盘排名第三，经济开发区与坊子区均开15盘，寒亭区开13盘，周边县市共有32盘开盘。 
   （二）2011年各月开盘信息统计
    2011年潍坊上市的160个楼盘在各个月份分布并不均匀，1-3月年初市场处于预热阶段，开盘量较少，4月开始较快增长，7月份开盘量达到一个小高峰。8月份急剧下降，一方面是因为限购令向二三线城市扩展，开发商多持观望态度，另一方面是存货等待金九银十的来临。进入9月份，市场开盘量相比8月份有小幅增长，10月份迎来全年开盘高潮，共开31盘，但是受市场大环境影响，成交并不乐观，购房者多观望，开发商在推盘上更加谨慎，所以到11月和12月份市场开盘量急剧下滑。
    三、2011年全国楼市调控政策汇总
   （一）2011年相关政策的调控方向
    1、抑制投资投机需求：（1）差别化信贷政策（2）限购政策（3）上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制
    2、增加住房特别是保障房供应：（1）大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重（2）通过减免税费，鼓励保障房建设（3）金融支持保障房建设
    3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展： 2011年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。
   （二）2012年楼市调控走势
    1、坚持房地产调政策不动摇
    中共中央政治局12月9日召开会议分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
    2、李克强:我国明年继续实行房产调控政策措施
    中共中央政治局常委、国务院副总理李克强25日在河北廊坊召开保障房建设现场座谈会并讲话。他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关。他在接受记者采访时表示，政府的宏观调控明年还会继续实行当前的遏制房价过快上涨的政策，同时在保障性住房的品质、公平分配上加强监管。李克强说，明年各地首先要完成今年的结转项目，如期交付使用，还要根据实际，新开工相当数量的保障房.
   （三）2011年全国楼市调控政策汇总（详见附件）
    四、2011年潍坊楼市二、三、四季度成交量统计
   （一）二、三、四季度总体情况
    受国家调控政策影响，2011年全国楼市状态低迷，特别是下半年，往年传统的“金九银十”未能重现，政策收紧让潍坊商品房住宅市场销量大幅缩水。
    据搜房网提供的潍坊城区住宅成交数据统计显示：2011年4月1日至2011年12月20日潍坊住宅共成交34140套；住宅商品房成交总面积3432538.3平方米。其中二季度成交13197套，三季度成交12611套，四季度（截止到2011年12月20日）成交8332套，从成交数据来看成交量呈下滑趋势。二三季度成交量基本持平，而四季度成交量下滑幅度较大，与三季度相比下滑33.93%。 
   （二）4-12月各月、各区成交量对比
    据搜房网数据中心统计，奎文区、潍城区仍旧是潍坊楼市的两大支柱，成交套数分别为9088套、7101套，占据成交总量的26.62%和20.80%。2011年经济开发区异军突起，以5906套、17.30%的成交量超越高新区跃居第三。潍坊“边缘区”下半年的成交量明显高于上半年。由于上半年潍坊市中心房价涨幅较大，很多购房者开始选择坊子区、寒亭区和滨海经济开发区的楼盘。
   （三）4-12月各月成交量对比
    网数据中心统计，2011年4月1日至12月20日潍坊住宅共成交34140套。从4月到12月潍坊成交量最高的月份为6月份，住宅单月成交4865套。成交量过4000的共有5、6、7、8月四个月份。可以看出，“金九银十”的成交并没有出现成交高峰，这与国家宏观调控政策有极为紧密的关系。
    2011年4月1日至2011年12月20日，潍坊住宅商品房成交总面积3432538.3平方米。成交面积的浮动基本与成交量的浮动相吻合。进入11月份以后，成交量持续下滑，购房者的观望情绪更加浓厚，即使开发商纷纷抛出巨额优惠，绝大部分的购房者仍旧“不为所动”，等待明年的市场。
   （四）4-12月成交均价走势
    搜房数据监控中心统计，2011年4月1日到12月20日潍坊六区（滨海经济开发区除外）住宅成交均价为3769元/㎡。除4月和12月以外，其他月份成交均价高于3700元/平方米。2011年潍坊楼市房价统计数据可以看出，3、4、5月份为2011年房价整体涨幅最高的3个月份，导致4月份成交价与其他月份相比差距较大。12月份打折优惠楼盘数量最高高达174个，而且折扣力度普遍较大，对12月的成交均价有一定影响。（注：坊子区和寒亭区的成交均价相对较低在一定程度上拉低了整体成交均价。）
   （相关数据引用潍坊搜房网）