主讲人评估部：姜进平

    一、 房地产司法鉴定估价风险的定义
    房地产司法鉴定估价在诉讼中的作用分为两块，一个是在诉讼程序中为支持当事人的主张提供证据，达到胜诉之目的；另一个是在执行程序中为涉案房地产的分析和强制变现提供价值依据。如果房地产司法鉴定估价不能达到上述目的，而给诉讼当事人带来损害，就有可能被追究法律责任。不仅如此，错误的鉴定估价行为，还可能给房地产估价司法鉴定机构和鉴定人（以下称鉴定主体）带来较大的负面公众形象，造成重大的信誉损害，影响鉴定机构的持续经营和鉴定人的正常营业。上述的不确定性，形成了房地产司法鉴定估价风险。由此，房地产司法鉴定风险定义为：由于房地产估价司法鉴定意见的失真、偏差，或者鉴定主体行为的过错，导致相关诉讼当事人败诉或者给相关诉讼当事人及其他利害关系人造成重大损害，从而使鉴定主体被追究民事、行政、刑事法律责任的可能性。房地产司法鉴定估价风险难以完全消除，但是可以采取有效的措施加以防范，以降低其发生的概率。
    一般来说，鉴定主体所面临的风险包括系统性风险和非系统性风险两个方面。系统性风险是房地产司法鉴定主体本身不可控制的风险，它不会导致鉴定主体被迫究法律责任，因而不属于本文要讨论的房地产司法鉴定估价的风险。非系统性风险是由鉴定机构本身业务运作或鉴定人的自身行为造成的，是鉴定主体本身可以控制。以下所探讨的房地产司法鉴定估价风险特指非系统性风险。对风险的定义、识别、分析、防范等，都是相对于非系统性风险而言的。
司法鉴定评估工作的四大特点：1、目的的“公正性”2、行为的“严肃性”3、过程的“复杂性”4、结果的“精确性”。
    二、产生房地产司法鉴定估价风险的法律原由
    既然房地产司法鉴定估价的目的是为支持鉴定申请人的主张提供证据或者为人民法院的执行提供依据，这就要求鉴定主体必须及时提供鉴定意见，并做到合法、真实、有效、客观、科学、合理。否则，就将面临房地产司法鉴定估价风险。站在鉴定申请人和鉴定委托人的角度审视，鉴定主体产生房地产司法鉴定估价风险的法律事由包括但不限于以下几种： 
   （一）鉴定意见不能及时提供
    在诉讼程序中，举证是有时限要求的，房地产估价司法鉴定意见做为证据的一种，也必须在规定的证期限内提出，否则，将失去其应有的证明作用，导致鉴定申请人因举证不能而败诉。房地产估价司法鉴定意见不能及时提供，大都是鉴定主体的违约行为造成的。 
   （二）鉴定意见不具有证据能力
    鉴定意见的证据能力是指鉴定意见在法律上可作为证据的资格。只有具有证据能力的鉴定意见，才能作为证据在法律上适用。否则，即使鉴定意见的结论没有错误，也不能作为定案的根据。鉴定意见的证据能力要求，鉴定的全过程都必须依法进行，形成鉴定意见的主体、形式和内容都必须符合法律规定。导致鉴定意见不具有证据能力，主要是鉴定主体的违法行为。
   （三）鉴定意见没有完全符合法定的证明标准
    鉴定意见作为证据的一种，必须达到法定的证明标准才具有使用价值，刑事诉讼的证明标准是法官高度的“内心确信”（证据确凿、充分）。民事诉讼的证明标准为“高度盖然性”。而行政诉讼的证明标准则是介于刑事诉讼和民事诉讼的证明标准之间。如果鉴定主体出具的鉴定意见在相应的诉讼程序中，没有完全符合法定的证明标准，就不能满足举证需要，不能被法院全部采信，因而也就达不到当事人应有的胜诉效果。鉴定意见没有完全符合法定的证明标准的主要原因，一是房地产司法鉴定估价所依据的一般性鉴定资料欠完整、充分（包括委托方提供的资料和自身搜集的资料），进而使鉴定意见假设限制条件过多，影响法官正常审查判断能力；二是鉴定人采用的估价技术路线和估价方法有瑕疵；三是存在技术难题，应当聘请专家帮助或联合鉴定，却未采取相应措施；四是作为主要依据的鉴定材料应当质证、查档确认后再采用而没有质证、查档；五是鉴定人无正当理由不出庭质证或不以书面形式答复当事人的质询，或者是在听证和质证中，对异议人的异议没有作出合理的解释和说明，从而影响了法官的心证。
   （四）鉴定意见错误
    鉴定意见错误被追究法律责任应同时具备四个构成要件，即鉴定主体违反强制性或禁止性规定进行房地产鉴定估价，使出具的鉴定意见偏离了依社会同行业共同经验认定的“真实价值”，或畸高，或过低；有损害事实；不真实、不准确的房地产估价司法鉴定意见与损害事实有因果关系；鉴定主体主观上有过错。其中，过错是鉴定主体承担法律责任的必备前提。只有因鉴定主体的过错而导致损害事实发生，才能追究鉴定主体的责任。
   （五）鉴定主体没有履行鉴定随附义务
    鉴定主体的鉴定行为有法定的随附义务。如果不依法履行，给鉴定当事人和利害关系人造成损害，也要承担相应的法律责任。鉴定主体不履行随附义务的情形主要包括：泄露其在鉴定过程中知悉的国家秘密、商业秘密或个人隐私；丢失、隐匿、毁损、涂改鉴定材料；鉴定主体不按照人民法院的要求及时参加听证、质证；未经委托人同意，非法向他人或者组织提供鉴定事项有关的信息，或者未经人民法院批准，会见鉴定当事人或其代理人等。
    三、房地产司法鉴定估价风险的防范
    房地产司法鉴定估价风险管理的核心是风险防范，力争使风险不变为现实。实际工作中，重点采取以下措施防范风险：
   （一）提高鉴定主体风险防范意识和职业道德水平
    就鉴定机构内部而言，提高风险意识和职业道德水平的主要措施，一要加强法律知识学习，增强法律素养和法制观念。通过学习法律知识，就可能在鉴定人的心目中树立起一道法律意义上的是非界线。最大限度地避免弄虚作假，违法执业；二要制定在鉴定机构内部适用的《房地产司法鉴定估价职业道德标准》，为鉴定人提供一个具有操作性的自律准则；三要建立反馈投诉体系，由鉴定委托方和鉴定当事人对鉴定人的职业道德进行监督；四要注重估价机构的品牌创建，提高鉴定人的荣誉感和责任意识，高层次、高水准执业。
   （二）加强与法院的沟通，求得法院的支持与配合，规范鉴定行为
    首先，应加强鉴定前与法院的沟通。主要把握三点：第一，明确鉴定估价事项。鉴定人都清楚，在房地产司法鉴定估价中，明确估价目的，是设定估价时点、价值定义，制定技术路线的前提。估价范围和价值定义要依估价目的和估价对象确定。而这些，法官往往是不是很清楚的，只有通过充分的沟通才能让法官明白；第二，明确鉴定资料的提供责任，区分哪些是委托方提供，哪些是鉴定主体自己收集掌握的，哪些资料需要质证，哪些资料需要法官和鉴定当事人签字确认；第三，通过法院向鉴定当事人就鉴定意见对委托人有利与否等情况进行风险提示；就不按规定提供鉴定材料、不配合现场查看所要承担的不利后果等进行书面风险告知。鉴定风险提示和告知书，要由法院的办案人、鉴定当事人签字确认。
    其次，在鉴定过程中也需要法院的密切配合。在进行现场查看时，对取得的估价对象权属等基础资料鉴定人填写的现场查看表，应当要求法官和双方当事人签字确认；鉴定人认为需要补充鉴定资料的，应建议法官依职权向双方当事人或有关部门搜集。对于权属资料需要查询档案的，要争取法院配合查询；在鉴定估价过程中，对于估价所必须使用的、对鉴定结论会产生重大影响的假设限制条件，要得到法院的事先认同。
    在初步鉴定意见和正式鉴定意见出具后仍然需要法官的配合与支持。初步鉴定意见发送当事人后，要建议法院督促当事人对其异议举证，同时对当事人提异议的次数加以限制，防止鉴定估价被拖延超期；正式鉴定意见发送后，在专家咨询或听证、质证前，要了解法院的相关需求和期待，以便于自己的回答能使法官满意，最大限度地保证鉴定意见被采信。
   （三）对鉴定资料的真实性，完整性和充分性进行认真审查，对鉴定资料的瑕疵进行妥善处理
    不真实的鉴定资料毫无使用价值。对鉴定资料的真实性审查的要求：一要看原件，并与复印件核对；二要同现场实际状况进行核对，由当事人签字确认；三是除法院依职权调查核实材料外，要经查档案或质证确认。
   （四）正确处理落实司法鉴定人负责制和加强机构监管与质量控制的关系
    首先，要在鉴定机构内部将鉴定人负责制落实到位，确保鉴定行为公平、公正。落实鉴定人负责制的关键，是鉴定机构要为鉴定人独立行使鉴定权利提供方便。
其次，加强鉴定机构监督管理与估价质量控制。落实鉴定人负责制并不是鉴定人自由主义，鉴定机构还必须对鉴定人加强监管，确保鉴定人正确执业、优质执业。
   （五）努力提高鉴定技能，确保鉴定意见科学客观
    防范鉴定估价风险的核心举措是确保房地产估价司法鉴定意见客观、科学，应着重做好以下工作：
    第一，加强评估资料的储备与更新。储备与更新评估资料是确保房地产估价司法鉴定意见客观、科学的前提和基础。房地产司法鉴定估价所需要的资料，主要包括三类，即房地产市场资料、估价对象资料、可比房地产资料。其中，估价对象资料又可以分为区位资料、实体资料、权益资料、建设与运营资料。在上述资料中，估价对象资料，一般要由委托人提供。我们所要储备的，主要是由鉴定人自行收集的房地产市场资料、可比实例资料以及估价对象资料中的区位资料。在这方面，日常的搜集整理工作非常重要。
    第二，加强鉴定估价人才的储备。
    影响房地产价值的因素众多，而有许多影响因素是无法采用定量分析予以量化的，主要是靠鉴定人扎实的估价理论基础、丰富的实践经验和对市场行情与交易习惯的深刻理解来作出判断。
    第三，建立评估技术支持系统。
    主要措施包括：强化、完善可比案例及市场信息资料库的动态管理，定期收集、分析、整理市场信息，适时提取鉴定估价所需的常用参数，实现信息资源共享，力争做到鉴定意见中的参数、数据都有据可查，有市场行情可依，减少主观因素；聘请评估专家及与其他专业机构，就房地产鉴定估价中涉及的财务会计、工程技术、法律等方面中的难点、疑点问题进行专业指导；制定房地产鉴定估价报告范本，对估价目的、价值定义、假设限制条件、特别事项说明、风险提示、鉴定意见的使用范围和有效期限、法律效力等事项示范列出，供鉴定人撰写鉴定估价意见时参考；开展学术研究，为评估理论和实务的发展提供技术储备，指导评估实践；加强同行间的沟通与合作，扬长避短、资源共享。
    四、司法鉴定评估的风险控制要点
    1、明确的估价目的
    司法鉴定评估的估价目的包括拍卖底价、分家析产、折价抵债等等。明确估价目的，对于我们进一步设定价值定义，制定技术路线都十分重要，估价师在实际工作中应取得案件的起诉书、判决书、鉴定申请书等卷宗资料，并与法官就估价目的进行充分沟通，并应在评估委托书中进行明确。避免估价报告和估价结果答非所问，给司法审判和执行工作带来不利影响，使估价机构陷入被动。
    2、合理的价值定义
    价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义的相对确定性不同，鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同，存在较大的差异，对控制估价机构的法律风险至关重要。
    3、谨慎的假设和限制条件
    估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件都应得到法院的事先认同，由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会对审判和执行产生影响。除法院允许外，司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。
    4、科学的估价方法
    司法鉴定评估应当紧紧围绕价值定义，优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中，必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例，科学的设定价值定义条件下的各个比较因素，使得估价结果不偏离价值定义的内涵。
    5、严谨的技术路线：现场踏勘→基础资料校核→市场数据调研→估价计算
   （1）现场踏勘
    估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场踏勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。
   （2）基础资料校核
    对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行校核。对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，共同协商解决方案，不得擅自做出假设。 
   （3）市场数据调研
    估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备查阅。
   （4）估价计算
    司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有理有据，避免“拍脑门”，确保估价计算过程的科学合理，确保估价结果做到准确无误。
    6、规范的作业程序
    司法鉴定估价的风险防范，关键是要估价师和估价机构树立风险意识和法律意识。估价师应当严格按照股价程序，执行每一步估价工作做到有法可依、有据可查。估价机构应当按照现代企业管理理念，建立严谨的技术审核、资料存档等制度，规范估价作业程序。
    五、案例分享
    案例一：常州市××法院因审理×××财产权属纠纷案，需对评估、拍卖××××花园的壹幢别墅进行鉴定
    案例二：常州市××法院因审理×××金融借款合同纠纷案，需对常房权证字××××号房屋及常房权证字××××号土地使用权证范围内的建筑物、构筑物进行评估
通过解读上述二个实务案例，我们结合理论实践发现：
   （1）房地产司法鉴定估价，表面上委托事项明确，但实务中具体到实物状况、权益状况等具体细节，由于当事人一方或双方的不合作，要真正明确评估的各个事项，没有估价师的一番心血，是难上加难的。
   （2）房地产的法律性质与使用功能对其价值的影响是显著的，也是重大的。估价师对此可以适当使用评估假设，但不得滥用估价假设前提。估价假设前提应当具有合法性、合理性和验证性。估价师同时必须对估价假设前提进行必要的披露和阐述。不合法的估价假设，不合理的估价前提，在可验证的将来都有可能存在重大的法律风险与经济风险。
   （3）地处不同的房地产是整体评估还是分别评估当慎之又慎，特别是出具估价报告后，整体评估与分别评估，万不能再作变更，不然就算价值没有实质性变动，但估价报告表象上的随意分拆整合，在房价变化较大的外环境下，但仍难逃没完没了的解释，烦不胜烦。
    六、结论
    司法鉴定评估业务的拓展不仅为评估机构拓展了业务收入，增强了估价师的参与和影响社会经济活动的能力，同时也给估价机构和估价师带来了潜在的风险。树立法律意识，规范业务操作，提高执业水平是防范司法鉴定评估风险的必要途径。
    通过本次学习，最后公司董事长岳连红对学习内容进行了总结：第一，加强法律知识的学习，增强法律意识；第二，进一步强调沟通的重要性；第三，加强资料的审核；第四，内部控制风险制度确立的必要性；第五，加强房地产市场信息的储备与更新。 




                                    2012年2月2日