主讲人房产评估部：马绘轩 

    估价假设和限制条件是估价报告的重要组成部分，对体现估价机构和估价人员的专业胜任能力和职业道德，防范执业风险，告知估价报告使用人正确使用估价报告具有重要意义。12月29日下午公司全体人员就估价假设和限制条件的规范表述和应注意的问题，一起进行了探讨。这部分内容是我们做的估价报告中不可或缺的一部分，大家都很熟悉，温故而知新，希望大家能有所收获。
     一、估价假设和限制条件的重要性和目的
    在房地产估价报告中，估价假设和限制条件是一个专门内容。这部分内容对于正确了解估价活动的前提条件和正确掌握估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。 
      关于这一点，我们也可以通过《房地产估价理论与方法》（2011年5月版）一书中关于房地产估价的完整定义来体会。专业房地产估价是“房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动”。这一定义明确强调了房地产估价必须在“在合理的假设下”进行。
    在房地产估价报告中表述估价假设和限制条件的目的，主要有下列三点：
   (l)有针对性地说明估价所必要、但不能完全肯定、而又必须予以明确的一些假设和前提条件（即估价结果成立的一些前提条件），其内容涉及明确估价对象的权属性质、范围界定、价格类型、价格内涵、估价时点、用途和实物状态等方面。 
   (2)体现房地产估价机构和估价人员的专业胜任能力和职业道德，并起到一定的自我保护和风险规避的作用。 
   (3)告知和提醒估价报告使用者注意这些假设和限制条件，并对他们起到一定的保护作用。
    显而易见，无论是估价人员还是估价报告的使用者，都应该重视估价假设和限制条件。
    二、估价假设和限制条件的表述内容和有关评审标准
   （一）表述内容
    根据《房地产估价规范》的规定，估价假设和限制条件的表述应包括四个方面内容：①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调查确认的资料数据；③估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件。
   （二）评审标准
    房地产估价行业在《房地产估价报告评审标准》（征求意见稿）中，对估价的假设和限制条件这部分内容，提出了下列评审要求： 
   (l)基本内容包括：本次估价的假设前提、估价报告应用的限制条件。缺少相关内容的，扣2分。
   (2)未披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，或者虽然披露但未就其对估价结果的影响进行说明的，扣4分。
   (3)估价假设针对性不强的，扣1-2分。
   (4)估价假设未按照“合法、必要、合理、有依据”要求说明的，扣1-3分。
   (5)随意编造对估价结果有直接影响的估价假设的，属于不合格内容（仅此一条，即可将该估价报告为不及格）。
    其中，关于假设和限制条件应该“合法、必要、合理、有依据”的要求主要是：
   (1)合法，是指针对估价对象具体情况和本次估价目的，对于必须作为估价前提的一些假设和限制条件，必须符合现行法律、法规，不得违背。
   (2)必要，是指针对估价对象具体情况和本次估价目的，对于必须作为估价前提的一些假设和限制条件，由于目前不能予以肯定，如缺乏有关权属证明材料，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素，一些特殊处理及其可能的影响等，则应该通过假设和限制条件予以明确。
   (3)合理，是指上述所做的各项假设和限制条件，必须结合估价目的在合法的前提下合理设定，以确保估价结果的合理性。
   (4)有依据，是指必须明确表述进行假设的合法依据或合情合理的依据。
   其中，关于假设和限制条件要有针对性是指：
   (1)应针对估价对象具体情况和本次估价目的，明确指出本估价报告使用的限制条件，报告使用范围，报告有效期。
   (2)应进行有关使用假设和限制条件的风险提示。对于已作为假设和限制条件的，如对估价结果有重大影响，应予以明确披露，并对可能产生的风险进行提示。
    三、估价假设和限制条件应注意防止出现的三种情况
    以往在表述估价假设和限制条件这部分内容时，经常会出现一系列错误，下面三种情况应该特别注意防止和避免：
    一是，不得为了满足委托方对估价结果的不合理要求，或者为了逃避尽责调查的责任，而随意编造、滥用估价假设和限制条件。
    二是，不得遗漏或有意回避表述应予说明的估价假设和限制条件。
    三是，不得无针对性地罗列一些与本次估价无关的估价假设和限制条件。
    四、估价假设和限制条件表述示例
                           估价假设和限制条件
                      （适用于房地产抵押估价报告）
    1、本次估价的假设前提 
   (l)委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。 
   (2)本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，即XX日。本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提（如估价时点不是估价人员完成现场查看之日，一般应假设估价对象于现场查看之日的权益状况和实物状况与估价时点的状况是一致的，并以此作为本次估价的前提）。
   (3)本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。所谓公开市场价格是指评估对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
   2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
   (l)根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。
   (2)估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。
    3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
   (1)估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果将随之发生相应变化。
   (2)估价结果未考虑未来可能发生的处置风险。但在本估价报告中已对有关问题进行了一定的分析和提示。
   (3)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、新的债务，以及运营决策失误或市场运作失当等因素，对其价值的影响。
    4、本估价报告使用的限制条件
   (l)本估价报告按估价目的提供给委托人使用，不作他用。若改变估价目的而使用本估价报告，需向本估价公司咨询后做必要修正，甚至重新估价。
   (2)本估价报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
   (3)委托人以估价对象作抵押，应先征得所有权人的同意。
   (4)本估价报告应用的有效期为自出具估价报告之日起一年。
    五、关于估价假设和限制条件若干常用语言示例
   （一）估价的假设前提部分
    1、划拨土地
估价对象是以划拨方式取得土地使用权的，根据委托人介绍的有关情况，现假设估价对象今后一旦进行处置，符合国家和当地政府政策和法律的规定，有关上级资产管理部门和行政主管部门可顺利办妥相关转让手续，因此，本次估价未考虑其今后一旦进行处置和转让时可能受到的种种限制。
    2、集体土地批准使用
估价对象是以集体土地批准使用方式取得土地使用权，根据委托人介绍的有关情况，现假设估价对象今后一旦进行处置，符合国家和当地政府政策和法律的规定，有关方面和行政主管部门可顺利办妥相关转让手续，因此，本次估价未考虑其今后一旦进行处置转让时可能受到的种种限制。
    3、在建工程
应委托人要求，本次估价假设估价对象能顺利通过竣工验收并办妥新的房地产权证。在评估中暂以委托人提供的《XX市房地产权证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》所记载的土地面积、建筑物及其相应面积、结构、用途等作为本次估价的前提，并对此假设前提不承担相应责任。如果以后新办的房地产权证所记载的相关数据信息与上述情况不一致，需重新进行评估，估价结果将可能发生相应变化。
    4、估价时点
由于XX原因，本次估价现场查看之日与估价时点不一致。现根据委托人的意见，假设估价对象于现场查看之日的权益状况和实物状况，与估价时点的状况是一致的，并以此作为本次估价的前提。本公司对此假设前提不承担相应责任。
   （二）未经调查确认或无法调查确认的资料数据部分
    1、已建成投入使用的建筑物
权证记载中无分层建筑面积估价对象为1-3层商场。据委托人介绍和现场查看，1-3层各层建筑面积大致相同。因此，本次估价以委托人介绍的上述情况为依据进行评估。如有关权属证明文件明确提供该商场各层建筑面积，需重新进行估价，估价结果将可能发生相应变化。
    2、在建工程，房地产权证资料尚未记载房屋用途和建筑面积。
    估价对象土地状况以委托人提供的《XX市房产权证》所载相关数据、信息为依据，房屋状况因新的房地产权证正在办理过程中，暂以委托人提供的《房屋土地权属调查报告书》所载房屋用途和建筑面积等相关数据、信息为依据。如与新的房地产权证记载内容不一致，需重新进行评估，估价结果将可能发生相应变化。
    3、估价对象坐落地址不一致
估价对象房地产权证记载的坐落为XX路XX号，但现场查看时门牌号为XX路XX号。委托人称当地公安部门已更改路名和门牌号，但房地产权证尚未随之更改。本次估价以委托人介绍的上述情况为依据进行评估，并对此估价前提不承担相应责任（实际上，应要求委托方到当地派出所办出“新编门弄号通知单”，予以确认）。
    4、估价人员无法进入估价对象室内查看
由于XX原因，估价人员无法进入估价对象室内查看。现根据委托人的介绍和估价人员现场查看了解的其他有关情况，本次估价以其室内普通装修、维护保养情况一般为依据进行评估，并对此估价前提不承担相应责任。
    经过分析与探讨，大家认为平时的报告里面估价假设和限制条件这块内容虽然符合房地产估价报告评审标准但是一些细节问题还有待完善，经过这次探讨学习，充实了知识，对报告的规范性描述以及以后的业务有很大的帮助。最后，公司董事长岳连红女士对学习内容进行了总结，要我们一定重视估价假设和限制条件的重要性，对一些规范性的描述一定要活学活用，学以致用，不断完善规范这部分内容。