数量不足

我的车位被抢了

潍坊新闻网讯 如今买房若不提前考虑好车位的问题，“有车一族”很可能在入住后会面临一系列的麻烦事。近年来，随着潍坊私家车数量的剧增，因为争车位与邻居发生口角，与物业发生摩擦的事情屡见不鲜，与网上妙趣横生的抢车位游戏相比，现实版的“抢车位”不好玩。

浩然房地产公司副总经理隋钢介绍说：“潍坊目前所谓的‘车位’，包括地上车库、车位，也有地下车库和车位。地上车位又有草皮砖和普通行道路面上的两种。目前听说还有几家在搞立体车库，但是客户普遍不是很接受。

记者在采访中了解到，潍坊的小区发生过车位问题的不在少数。首当其冲的还是数量问题，达不到业主的使用需求。另外部分开发商只售不租，也引起住户较多的非议。小区内绿化需求为先还是满足车位数量为先，两派各有说法。

谈到潍坊业主多少车位足够时，隋经理说，按照目前现有的比例，住宅与车位之比最少应该为1：0.8，但实际上由于很多小区是多年前建设的，和现在建设的一些小区也因某些客观条件限制，综合平均下来住宅车位也就1：0.6。如果以现在潍坊经济发展和居民的生活需求来看，以后的5年内，无论如何也要达到实际1：1的比例。如果是定位高端住宅的话，最少要达到1：1.2或者1：1.3。

产权模糊

我的车位到底属于谁？

近日，家住高新区的孙女士向记者反映，自己花了7万多元向小区的开发商买了一个地下车位，然而开发商却告诉自己，车位的产权不属于开发商，无法为她办理车位的产权证明，只能开具出售协议。孙女士很郁闷：“车库的产权不归属开发商吗？为什么办不了产权证呢？”

记者在随后的采访中了解到，全国各地，包括潍坊，地下车库的产权不一定是归属开发商的，有三个可能性：

一、归开发商。如果开发商在建设地下车库的时候，成本和面积均没有分摊到建设成本中去，则其产权是完全归属开发商的，业主没有所有权。

二、归全体业主的。如果地下车库的建设成本或面积分摊到了社区的开发成本或销售面积中去了，则这些车库归全体业主所有。

三、归政府。作为一个小区的开发建设，需要设计一定面积的地下空间用作人防工程，所有小区都有，开发商经常拿地下车库充当人防工程，这样的话，车库的所有权在人防办。

据了解，潍坊绝大多数没有独立产权的地下车位，都属于第三种情况——归人防办所有。潍坊绝大多数地下车位都没有车位产权证，部分的地上车位也没有，只有很少数的地上车库才有。

衍生问题

租赁车位最长20年？

记者就车位产权问题专门咨询了诚公律师事务所董学明律师，董律师告诉记者：“判决车位车库是否属于业主，取决于开发商是否将车位、车库建筑面积公摊给业主。如果面积已公摊的，则车位、车库属于业主共有；如果面积未公摊的，则所有权属于开发商，具体如何流转，遵从开发商和业主之间的约定。从实务来看，规划用于停放汽车的车位、车库通常不会计入公摊面积。如建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条规定：‘凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。’”

董律师分析说：“潍坊一般车位的买卖，只是业主与开发商签订协议，没有办理产权证，但协议还是有效力的。车位属于物权，可以出售、出租，但出租不得超过二十年。”

《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的那部分无效。”也就是说，消费者租赁车位(库)(就是所谓的销售使用权)最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。董律师提醒说：“若是租赁合同，超过20年的无效，但只是超过的时间无效，合同本身还是有效的。购买和租赁车位性质不同，法律上是不同概念，选择车位前一定要考虑清楚”。潍坊现在大多数地下车位买的都是使用权，相当于一次性付足了几十年的租金。（潍坊新闻网）