目录

 

1． 总则
2． 通用术语
3． 价格和价值
4． 估价原则
5． 估价程序
6． 估价方法
6．1比较法
6．2收益法
6．3成本法
6．4假设开发法
6．5其他估价方法
7．估价报告

 

1   总则

1．0．1为统一和规范房地产估价的术语，并有利于国内外的交流和合作，制定本标准。
1．0．2本标准适用于房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1．0．3使用房地产估价术语时，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家现行有关标准的规定。

2通用术语

2．0．1房地产估价，
房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业 意见的活动。
2．0．2房地产估价机构
依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
2．0．3房地产估价师
通过全国房地产估价师执业资格考试或资格认定、资格互认，取得房地产估价师执业资格的人员。
2．0．4注册房地产估价师
经过执业注册，从事房地产估价活动的房地产估价师。
2．0．5估价委托人
委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位和个人。
2．0．6估价当事人
与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
2．0．7估价利害关系人
估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。
2．0．8估价项目
估价委托人委托房地产估价机构为其提供估价服务的某项特定任务。
2．0．9估价目的
估价委托人对估价报告的预期用途。
2．0．10估价对象
所估价的房地产等财产或相关权益。
2．0．11价值时点
所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
2．0．12价值类型
所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
2．0．13估价原则
估价活动所依据的法则或标准。
2．0．14估价程序
完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。
2．0．15估价依据
作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。
2．0．16估价假设
针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。
2．0．17估价方法
测算估价对象价值或价格所采用的方法，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法等。
2．0．18估价基础数据
估价测算中所使用的反映估价对象状况的数据，以及估价对象及其类似房地产的成交价格、运营收益、开发建设成本等数据。
2．0．19估价参数
用于测算估价对象价值或价格的系数、比率或比值。
2．0．20估价结果
通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见。
2．0．21估价报告
房地产估价机构和注册房地产估价师向估价委托人所做的关于估价情况和结果的正式陈述。
2．0．22批量估价
基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值或价格进行评估。
2．0．23个案估价
相对于批量估价而言，单独对一宗或若干宗房地产的价值或价格进行评估。
2．0．24类似房地产
与对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程序等相同或相近的房地产。
2．0．25估价信用档案
房地产估价行业主管部门或房地产估价行业组织记录房地产估价师和房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容，供社会公众查询的的信用信息管理系统。

3价格和价值

3．0．1成交价格
在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。
3．0．2正常价格
不存在特殊交易情况下的成交价格，或成交价格经交易情况修正后的价格。
3．0．3市场价格
某种房地产的市场上的平均交易价格。
3．0．4评估价值
通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。
3．0．5市场价值
估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且有受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值进点自愿进行交易的金额。
3．0．6投资价值
估价对象对某个特定单位或个人的价值。
3．0．7现状价值
估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。
3．0．8快速变现价值
估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。
3．0．9残余价值
估价对象在非继续利用情况下的价值。
3．0．10抵押价值
估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
3．0．11抵押净值
抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。
3．0．12法定优先受偿款
假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的数额，包括已抵押担保的债权数额，发包人拖欠承包人的建设工程价款，其他法定优先受偿款。

3．0．13计税价值

为征税目的而评估的价值。

3．0．14保险价值

为保险目的而评估的价值。

3．0．15完全产权价值

房屋所有权和以出让方式取得的建设用地使用权在不受任何其他房地产权利等限制情况下的价值。

3．0．16无租约限制价值

房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值。其评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。

3．0．17出租人权益价值

出租人对自已的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值。

3．0．18承租人权益价值

承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。

3．0．19房地价值

建筑物及其占用范围内的土地的价值，或土地及附着于该土地上的建筑物的价值。

3．0．20建筑物价值

建筑物自身的价值，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。

3．0．21土地价值

土地自身的价值，不包含附着于该土地上的建筑物的价值。

3．0．22楼面地价

一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。

3．0．23比较价值

采用比较法测算出的估价对象价值或价格。

3．0．24收益价值

采用收益法测算出的估价对象价值或价格。

3．0．25成本价值

采用成本法测算出的估价对象价值或价格。

3．0．26开发价值

采用假设开发法测算出的估价对象价值或价格。

4估价原则

4．0．1独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

4．0．2合法原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4．0．3价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4．0．4替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格差在合理范围内的原则。

4．0．5最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

4．0．6最高最佳利用

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

4．0．7谨慎原则

要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出的判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

5估价程序

5．0．1估价委托书

估价委托人出具的委托房地产估价机构为其提供估价服务的文件。

5．0．2估价委托合同

房地产估价机构和估价委托人之间就估价服务宜订立的协议。

5．0．3估价基本事项

估价目的、价值时点、估价对象和价值类型的统称。

5．0．4估价作业方案

为完成特定估价项目制定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。

5．0．5估价技术路线

评估估价对象价值或价格所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。

5．0．6实地查勘

注册房地产估价师到估价对象或可比实例现场，观察、询问、检查、核对、记录估价对象或可比实例状况的活动。

5．0．7实地查勘记录

记载实地查勘的对象、内容、结果、人员和时间等内容的材料。

5．0．8估价报告内部审核

房地产估价机构按房地产估价相关要求和内部审核制度，对自已的已撰定完成而尚未向估价委托人出具的估价报告的内容和形式等的审查核定。

5．0．9估价资料归档

收集、整理在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等

形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类并保存。

5．0．10估价档案

房地产估价机构和注册房地产估价师在估价活动中获得和形成的具有保存价值的文字、图表、声像等形式的资料。

6估价报告

6．1比较法

6．1．1比较法

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

6．1．2交易实例

真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。

6．1．3可比实例

交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。

6．1．4建立比较基础

使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间，各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比和处理。

6．1．5交易情况修正

使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。

6．1．6市场状况调整

使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。

6．1．7房地产状况调整

使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

6．1．8总价调整

基于总价对可比实例成交价格进行的调整。

6．1．9单价调整

基于单价对可比实例成交价格进行的调整。

6．1．10金额调整

采用金额对可比实例成交价格进行的调整。

6．1．11百分比调整

采用百分比对可比实例成交价格进行的调整。

6．1．12直接比较调整

以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

6．1．13间接比较调整

选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。

6．1．14楼幢调整系数

对位于不同楼幢的房地产价格进行转换的系数。

6．1．15楼层调整系数

对位于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。

6．1．16朝向调整系数

对位于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。

6．2收益法

6．2．1收益法

预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

6．2．2报酬资本化法

预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加到估价对象价值或价格的方法。

6．2．3直接资本化法

预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。

6．2．4收益乘数法

预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。

6．2．5收益期

预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获得净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。

6．2．6持有期

预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。

6．2．7潜在毛收入

估价对象在充分利用，没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。

6．2．8空置和收租损失

因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。

6．2．9有效毛收入

潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。

6．2．10运营费用

维持估价对象正常使用或营业的必要支出。

6．2．11运营费用率

运营费用与有效毛收入的百分比。

6．2．12净收益

有关收入减去费用后归因于估价对象的收益。

6．2．13净收益率

净收益与有效毛收入的百分比。

6．2．14期间收益

预计在持有期间各年可获得的净收益。

6．2．15期末转售收益

预计在持有期末转售房地产时或获得的净收益。

6．2．16实际收益

估价对象实际获得的收益。

6．2．17客观收益

估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。

6．2．18合同租金

租赁合同约定的租金。

6．2．19市场租金

某种房地产在市场上的平均租金。

6．2．20安全利率

没有风险或极小风险的投资报酬率。

6．2．21报酬率

将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。

6．2．22 资本化率

房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。

6．2．23综合资本化率

用于将全部房地产的净收益转换为房地产价值的资本化率。

6．2．24土地资本化率

用于将归因于土地的净收益转换为土地价值的资本化率。

6．2．25建筑物资本化率

用于将归因于建筑物的净收益转换为建筑物价值的资本化率。

6．2．26收益乘数

房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。

6．2．27市场提取法

通过可比实例的有关数据测算相关估价参数的方法。

6．2．28土地剩余技术

从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再利用土地资本化率或土地报酬率将土地净收益转换为土地价值的方法。

6．2．29建筑物剩余技术

从土地和建筑物共同产生的净收益中减去土地的净收益，分离出归因于建筑物的净收益，再利用建筑物资本化率或建筑物报酬率将建筑物净收益转换为建筑物价值的方法。

6．3成本法

6．3．1成本法

测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

6．3．2土地重置成本

在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。

6．3．3建筑物重置成本

采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等。在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。

6．3．4建筑物重建成本

采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。

6．3．5实际成本

购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。

6．3．6客观成本

购置估价对象的必要支出，或开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

6．3．7单位比较法

以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6．3．8分部分项法

把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或单位成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6．3．9工料测量法

把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。

6．3．10房地产开发利润率

房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比，分为投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率、税前利润率、税后利润率、总利润率、年利润率等。

6．3．11建筑物折旧

各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

6．3．12物质折旧

因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

6．3．13功能折旧

因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损，包括功能不足折旧和功能过剩折旧。

6．3．14功能不足折旧

因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。

6．3．15功能过剩折旧

因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。

6．3．16外部折旧

因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。

6．3．17年龄寿命法

根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。

6．3．18 分解法

把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。

6．3．19建筑物实际年龄

建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。

6．3．20建筑物有效年龄

根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。

6．3．21建筑物自然寿命

建筑物自竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。

6．3．22建筑物经济寿命

建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。

6．3．23建筑物剩余自然寿命

建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。

6．3．24建筑物剩余经济寿命

建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。

6．3．25建筑物成新率

建筑物的市场价值与其重置成本或重建成本的百分比。

6．3．26修复成本

采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。

6．3．27可修复

预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额。

6．3．28不可修复

预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。

6．4假设开发法

6．4．1求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法

6．4．2待开发房地产

具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地、在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产等。

6．4．3业主自行开发前提

估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发法估价前提。

6．4．4自愿转让开发前提

估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

6．4．5被迫转让开发前提

估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。

6．4．6后续开发经营期

自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，包括后续建设期、销售期和运营期。

6．4．7后续建设期

自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。

6．4．8销售期

自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。

6．4．9运营期

自未来开发完成后的房地产竣工时起至其持有期或经济寿命结束时止的时间。

6．4．10开发完成后的价值

未来开发完成后的房地产的价值或价格。

6．4．11后续开发的的必要支出

将待开发房地产开发成未来开发完成后的房地产必须付出的各项成本、费用和税金。

6．4．12后续开发的应得利润

将待开发房地产开发成未来开发完成后的房地产应当获得的利润，通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。

6．5其他估价方法

6．5．1基准地价修正法

在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。

6．5．2路线价法

在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。

6．5．3标准价调整法

对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房地产价值或价格调整为各宗被估价房地产价值或价格的方法。

6．5．4多元回归分析法

对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组的房地产具有相似性，在每组内把房地产价值或价格作为因变量，把影响房地产价值或价格的若干因素作为自变量，设定多元回归模型，搜集大量房地产成交价格及其影响因素数据，经过试算优化和分析检验，确定多元回归模型，利用该模型计算出各宗被估价房地产价值或价格的方法。

6．5．5修复成本法

测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。

6．5．6损失资本化法

预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增值额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。

6．5．7价差法

分别评估房地产在改变之前和改变之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额或价值增加额的方法。

7估价报告

7．0．1估价结果报告

简要记载估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、实地查勘期、估价作业期等内容的估价报告。

7．0．2估价技术报告

详细记载估价对象描述与分析、市场背景描述与分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定等内容的估价报告。

7．0．3鉴证性估价报告

房地产估价机构向估价委托人出具的起着价值证明作用的估价报告。

7．0．4致估价委托人函

房地产估价机构和注册房地产估价师正式地向估价委托人报告估价结果、呈送估价报告的文件。

7．0．5估价师声明

注册房地产估价师在估价报告中对其估价职业道德、专业胜任能力、勤勉尽责估价等所作的承诺和保证。

7．0．6估价假设和限制条件

估价报告中对估价假设和估价报告使用限制的说明，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设以及估价报告使用限制。

7．0．7估价报告使用限制

对估价报告的用途、使用者、使用期限等使用范围的限定，以及在使用估价报告时需要注意的其他事项。

7．0．8估价报告使用者

依法使用估价报告的单位或个人。

7．0．9估价报告使用期限

自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

7．0．10估价报告出具日期

致估价委托人函中的致函日期。

7．0．11实地查勘期

实地查勘的起止日期，自进入实地查勘现场之日起至完成实地查勘之日止。

7．0．12估价作业期

估价工作的起止日期，自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。